养老地产REITs于中国市场正悄然兴起, 成为连接资本跟养老服务的重要桥梁, 身为一名从业多年的养老地产分析师, 我观察到这一领域正历经着要从概念到落地的关键转型, REITs其本质是经由发行基金份额去募集资金, 接下来递给专业机构运营管理, 投资者一同享有收益, 相较于养老地产这种投资周期长、而且回报稳定的资产类型而言, REITs给出了一种全新的融资以及退出渠道。
中国养老地产所面临的最为要紧的难言之隐乃资金回收迟缓、回报周期漫长, 传统的房地产开发方式倚赖预售回款, 然而养老地产却偏偏在快速去化方面存在阻碍, REITs的引入, 使得前期投入能够借助二级市场流通达成价值释放, 这为整个行业输送了生机与活力, 不过, 运作模式并非始终如一, 需依据国情进行本土化探寻。
养老地产REITs如何发行和运营
养老地产REITs的发行得以推进, 需借助专业的运营管理机构, 这些机构常常由有着深厚行业积累的基金管理公司担当, 负责对项目进行筛选, 开展对项目的评估工作, 以及实施项目的日常管理事务, 基金管理人既要拥有养老产业的专业知识, 又要明白资本市场运作规则, 这无疑对团队综合能力提出了极高的要求！
涉及收购、改造以及运营这三个环节, 便构成了事涉资产层面的运作。其中, 部分项目源自存量资产, 像将空置的商业楼堂改造成为养老社区这般；而另外部分则属于新建项目, 得要从起始点开始进行规划定位。在运营阶段, 其核心在于促使入住率的提升以及致使服务质量提高, 通过这样的方式进而带动租金收入以及资产增值。对于优质项目而言, 其年收益率能够达到4%至6%，这样的情况对于长期投资者来说颇具吸引力。
有一个环节很关键, 它在REITs运作里, 是信息披露以及收益分配。按照法规所提出的要求, 管理人得定期去公布财务报告, 还有运营数据这类信息, 以此来保障投资者拥有知情权。大部分的收益会采用分红的形式, 分配给持有人, 这同样也是吸引机构投资者进入市场的重要因素。国内当下主要是在上海以及深圳交易所开展试点工作, 而且市场仍然处于逐步扩容的进程当中。
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养老地产REITs面临哪些现实挑战
当下最为突出的问题是规模瓶颈, 国内养老地产项目的体量呈现出不平衡不齐整的状况情况, 真正适配 REITs 标准化要求的优质资产数量并不充足, 许多项目要不就是规模过小, 欠缺持续运营的能力, 要不就是产权关系繁杂, 达成合规分割存在困难, 这种资产端所具备的不确定性, 对发行规模以及投资者信心产生了直接的影响。
政策环境虽说有了突破, 然而还是存在不少限制, 现行法规针对REITs底层资产的类型、收益来源等有着明确要求, 部分养老项目鉴于其收入结构复杂, 很难完全达到标准, 税收待遇同样算得上是一项关键问题, 相较于成熟市场情况, 国内REITs在资产划转环节的税负成本依旧偏高, 这对交易活跃度起到了制约作用。
同等重要且不容忽视的是人才短缺情况, 养老地产REITs所需的是那种既对不动产管理有所精通, 又熟悉养老产业的复合型人才, 而此类人才在市场当中极为稀缺, 那些缺乏专业团队的项目, 通常而言难以实现持续运营, 最终会对整体收益水平造成影响, 这些问题需要借助时间来逐步予以解决, 不过方向已然清晰明确。
