来开展养老地产项目可行性研究, 重点在于将投资回报阐释清晰, 众多投资者获取土地后, 满怀兴致便打算启动, 然而核算账目时却发觉根本无法盈利, 可行性研究报告的关键作用,是促使项目方与资方在投入实实在在的资金之前养老地产项目可行性研究报告, 明晰这笔交易究竟是否值得。
我曾接触过好些养老地产项目, 发觉多数可行性报告写得太过流于形式, 仅仅浮于表面, 欠缺真正具备价值的分析。一份达标的可行性报告, 不但要回应“可不可以做这事”, 而且还要回应“怎样做才能够获取收益”。
养老地产项目怎么定位市场
可行性研究刚开始的地方就是定位, 它还是对项目的生死起着决定左右重要的一步。我碰见有着太多数量的项目, 在最开始之时, 就掉进了“高端养老院”这样的误区里面, 其定价高到超出正常范围, 最终造成入住的人的比率长久都升高不了。
市场定位得依据真实数据, 并非凭空去想象, 要对周边社区老人数量展开调查, 还要调查其年龄结构情况, 以及收入的水平, 包括子女的状况等。就好比北京郊区有个项目, 它定位为中端普惠型养老社区, 其入住率能够达到85%以上；然而隔壁定位高档的那个项目, 入住率却始终都在40%左右徘徊。差距就在这个地方。
围绕医疗配套展开的资源状况, 同样身为定位时的关键考量因素。养老项目所具备的核心竞争力, 其重点在医养两者相结合的能力方面得以体现, 周边范围内是否存有三甲医院, 是否具有社区卫生院, 以及是否设有康复中心, 这些情况均会对该项目的吸引力产生直接影响。倘若缺乏医疗资源给予的支撑条件, 那么即便房子外观再足够漂亮, 也不容易吸引到目标客群前来。
养老地产项目盈利模式如何选择
盈利的一种模式, 是可行性研究里极易被忽略的一部分内容。养老地产的盈利途径主要源于三种模式, 分别是售租模式, 会员制模式以及更为重要的运营服务模式！
开发商若资金周转压力大, 那么售租模式适合他们, 因为售租模式能够快速回笼资金。会员制模式前期投入大, 不过它可以形成稳定的长时期收益。运营服务模式走的是轻资产路线, 是依靠专业服务能力来赚取钱财的。
具有不同模式的流所具备的特征之间存在着极大的差异 , 售租这种模式在前期的时候流会较好些 , 然而后续为提供服务的投入往往较少 , 慢慢建立起良好的知名度所需要得时间是较为漫长缓慢的 , 会员制模式在一开始的时候流所承受的压力是比较大的 , 但一旦达成稳定的入住比率 , 所获得的收益能够持续长达二十年 , 恰当准确地挑选盈利模式 , 相较于选对对合适的地块而言是更为重要关键的。
要将政府补贴政策纳入应予以考虑的范畴之中。各个地方针对养老项目所给予的补贴力度存在差异, 存在一些地区其建设补贴能够涵盖百分之二十至百分之三十的成本, 这一部分是需要计算进去的。
养老地产项目财务怎么测算
对财务进行测算乃是可行性研究的底线所在, 于此地绝不容许有丝毫的含糊不清。主要是去计算三笔账目, 其一为建设所产生的成本, 其二是运营过程中需要花费的成本, 其三是对于收入的预测。
盖房子并非建设成本的全部, 土地费用也要计入的算, 装修标准之项目不容忽视, 智能投入化系统需考量、医疗设备的购置不可遗漏。运营成本复杂程度更甚, 护理人员的配置比例有讲究,餐饮成本要仔细规划养老地产项目可行性研究报告, 物业维护不可忽视, 能耗支出也得算入, 每一项都绝不能遗漏。
就收入这一块而言, 床位费、护理费, 以及餐饮服务费的定价, 得去参照当地的物价水平, 还有竞品的价格情况。众多报告存在的错误之处在于, 将理想入住率视作固定的值, 然而实际上, 在项目开业的前两年, 处于入住率爬坡的阶段, 其收入也许仅仅只有满员状态时的百分之三十到百分之五十。财务测算必须要预留足够的安全边际, 不然一旦出现些许变动, 流便会中断。
