养老地产融资方案的确存在可行之路, 并且正日益趋向多元化, 并非仅有银行借款这一种方式。不少人觉得开展养老项目难以融到资金, 那是因为没有弄明白其中的门道。养老地产融资的核心要点在于资产运营能力, 只要项目流测算足够扎实, 资金方并非稀少。关键之处在于选准渠道, 以及匹配恰当的阶段。
养老地产的融资方案怎么选才合适
本质上而言养老地产的融资方案是围绕项目生命周期来设计资金结构。拿地是一个阶段, 建设是一个阶段, 装修是一个阶段, 后期运营也是一个阶段, 每个阶段资金需求不同, 每个阶段风险特征也不一样, 相应地融资方式也得跟着发生变化。
不少老板掉进陷阱, 缘由是采用同一套融资办法贯彻始终。开始阶段获取土地凭借自有资金投入, 建设时期运用开发贷, 运营阶段转向经营性贷款或者REITs, 思路正确则事倍功半。
主流融资渠道有哪些
养老地产的融资方案, 主要存在这几条途径, 它们各有各不一样的优点和缺点, 需要依据项目的具体情形来进行匹配 , 找到适合的方式。
对银行开发贷款而言, 存在着传统渠道, 其额度较大, 利率较低, 然而审批严格, 周期漫长, 而且对抵押物的要求颇高。
作为目前颇为受青睐的渠道之一, 保险资金债权计划有着险资期限长、成本低的特点, 这使其特别适宜养老地产这种长周期项目。
用于公募的 REITs, 是一种能助力轻资产转型的利器, 它可将存量项目进行证券化处理, 以此来回笼资金, 然而其门槛颇高, 要求必须具备稳定运营状态的成熟项目。
产业基金, 会跟社会资本一起进行出资, 进而分担相应风险, 它适合具备品牌以及管理能力的运营商。
部分地区有巨大的政府专项债政策支持力度, 然而其属于一种, 且申请涉及的流程较为繁杂, 并且在资金所使用的方向上有着十分严格的限制。
融资租赁, 它适合那种设备投入数量较多的项目, 就像那种适老化改造方面的项目, 以及医疗配套这类的项目。
关于供应链金融, 要靠着将上游供应商的账期予以延长, 以此借助这种状况来实现资金的转动周转, 进而达成优化流的目的。
不同阶段怎么配融资方案
养老地产的融资方案不是一刀切养老地产的融资方案，得按项目推进节奏灵活搭配。
拿地的这个阶段, 主要依靠的是自有资本金, 银行所提供的开发贷款, 通常会要求至少百分之二十五至百分之三十的资本金比例, 在这个时候比拼较量的, 是股东所具备的实力以及信用记录。
建设时期: 占据主要地位的是开发贷, 保险资金此时此刻也已然投入介入。此一阶段的关键要点在于把控成本, 加速工程进度的推进, 只有必定确保及时按期完工才能够顺利步入运营回款的进程环节。
运营阶段之时, 经营性物业贷款可用了, 收益权质押也能运用了, 类 REITs 产品同样启用了。此阶段里, 项目的出租率是资金方最为看重的指标之一, 入住率也是资金方最为看重的指标之一。
几种融资方式本质区别在哪
养老地产在融资方案的选择方面存在着诸多情况, 然而从本质上来说, 存在着两种逻辑, 一种是债权融资, 另一种是股权融资。
| 对比维度 | 债权融资 | 股权融资 |
|---|---|---|
| 资金成本 | 相对固定，利率明确 | 较高养老地产的融资方案北京市海淀信用产业联合会，需分享收益 |
| 控制权 | 不稀释股权 | 引入新股东，股权被稀释 |
| 还款压力 | 刚性兑付，有月供 | 无还款压力，共担风险 |
| 适合阶段 | 运营稳定后 | 开发期和成长期 |
| 典型渠道 | 银行贷、保险债权、专项债 | 产业基金、战略投资 |
像是借钱的债权融资, 其压力在于还款；恰似拉合伙人这事儿的股权融资, 压力在于利益分配。这两者并非是那种对立的关系之态势, 而是能够将其进行合成利用的一种状况。
常见融资误区要避开
很多养老地产项目融资碰壁，不是没渠道，而是自己给自己挖坑。
误区一: 仅仅只是盯着银行, 丝毫都不放松。银行有着偏好重资产抵押的情况, 然而养老地产在前期的时候投入是非常大的, 而且回报周期也很长, 银行并非是唯一的选择, 保险资金以及产业基金同样是值得注视的。
误区之二便是, 运营数据存在造假的情况。资金方进行尽调时能力愈加专业, 入住率、客单价以及坪效这些数据根本藏匿不了, 一旦被查明找出便会直接被拉黑。
误区三在于, 忽略政策红利这一情况。许多地方政府针对养老地产, 具备补贴, 还有贴息, 以及税费减免等相关政策, 若能进行充分利用, 是能够降低整体融资成本的。
不同类型的养老项目融资侧重不同
养老地产的融资方案, 需要依据项目类型来确定, 轻资产的融资方式与重资产的融资方式, 完全是不同的两条路径, 是有明显区别的。
高资产持有形态的项目, 适配保险资金、公募房地产投资信托基金、经营性物业贷款, 此等项目投向巨大、回收期限漫长, 得要搭配长期限、低资金成本, 保险资金债权计划为优先之选。
适于产业基金的轻资产运营型项目, 有着品牌输出, 其管理费收入可用于融资。此类项目自身资产规模不大, 核心竞争力是呈现出来的运营能力, 针对它的融资更着重的是团队具备的能力以及能够复制的模式。
政府 PPP 项目, 适宜政府专项债, 也适合政策性银行贷款, 此类项目存在政府信用背书, 其融资成本较低, 然而需要关注资金监管要求颇为严格。
未来趋势怎么看
不断快速演变着养老地产的融资方案, 国家层面加大对养老产业支持力度所伴随的是, 资本市场对养老地产的认知也在不断深化着。
当下, 养老服务设施被归入 REITs 试点范畴, 这是一个关键情况, 而公募 REITs 扩容乃是最为突出的变量之一。未来, 那些成熟的项目能够借助资产证券化达成退出目的, 这对重资产运营商而言, 无疑是全新的机遇。
保险资金在不断加大力度投入, 险资有着对长期稳定收益的追求, 这种追求和养老地产的属性极为相符, 预计它会成为最为主要的资金来源当中某一个。
用数字化来加以赋能从而进行尽调, 有越来越多的资金方借助大数据以及AI技术去评估项目价值, 运营数据的透明化程度越高, 那么融资也就会越顺利, 若想要了解更多关于养老地产行业的资源以及案例, 能够访问https://www.eyzhijia.cn去获取专业支持。
总结一下
养老地产的融资方案不存在能适用于所有情况的公式, 其关键在于依据项目所处阶段、资产具有的类型以及自身所具备的能力来进行综合设计。银行、保险、REITs、产业基金、政府资金各自有着不同的优势和劣势, 将它们组合起来使用所产生的效果是最好的。
清晰地找到自身确切的定位, 选取契合的相应渠道, 不要致使融资摇身转变为项目进程中阻碍发展的绊脚石。
