养老产业正处于经历着前所未有的爆发时期, 人口老龄化加速致使这块市场变成为资本追逐的热点所在。然而热闹情形背后, 那些踩坑的项目多得到处都是。从事养老地产, 并非仅仅是拿地建成房子这般简单了, 一份扎实的可行性研究报告, 乃是项目能否落地的犹如生死线一般的关键所在。好多人花费几百万去获取土地, 却拿不出像样具备可行性的研究报告, 最终资金链断裂, 只能后悔到极点。我曾做过十几个项目的评估工作, 见识过非常多因为前期调研不够充分进而导致烂尾的例子案例, 今天打算就把其中的关键点掀开摊开来讲讲。
养老地产项目可行性研究报告怎么写
绝大多数人在获取到报告模板之际, 便即刻着手去填写, 这无疑是最为显著的错误认知。一份符合标准的可行性研究报告, 首要的是需解答一个问题, 即: 这个项目究竟可不可以实现盈利。
且先进行选址考察。养老性质的项目并非单纯建在医院近旁便毫无问题, 还得考量周边是否存在菜市场、公园以及公交站点。老年人所需的乃是生活能便利些, 而非仅仅是孤立无援的疗养院这般。选址这一环节会对未来的入住率起到决定性作用, 而入住率又能决定项目的成败兴衰。我于山东曾看过一个相关项目, 其所处位置较为偏远, 环境倒是不错, 可是周边达到三公里的范围之类都不存在菜市场与医院情况, 自开业历经三年, 入住之人的占比都不到三成, 因此业主只能选择关门倒闭并进行转让。
再去看那目标客群的定位情况, 究竟是高端养老社区, 还是普惠型养老机构? 这会直接对后续产品设计、定价策略以及运营模式产生决定作用, 定位要是不清楚可是那项目失败的常见原因当中的一个。
还要去算上一笔账, 土地成本, 建安成本, 运营成本, 预期收入, 每一笔都得要有据可查, 我见过太多的项目, 把装修成本估低了三四成, 开业之后发现钱不够用, 只能去降低服务标准, 口碑就此崩盘。
养老地产项目可行性研究报告容易踩哪些坑
第一个坑乃是盲目跟风,见到某个模式火起来便予以照搬养老地产项目可行性研究报告, 居然不考量本地市场的差异, 各个城市的消费水平存在不同, 老人的偏好有所不同, 政策支持力度也不一样, 照搬他人的做法永远无法将自己的项目做好。
第二个坑在于对政策支持予以忽视, 养老行业具备很强的政策性, 其拿地方式会产生影响项目收益的情况、补贴标准会产生影响项目收益的情况、税费优惠也会产生影响项目收益的情况有存在的可能, 存在着有的地方针对普惠型养老设有补贴的情形, 存在着有的地方为高端养老提供税收优惠的情形, 对于这些均需要预先进行详细了解清楚。
第三个坑在于运营能力欠缺, 有些开发商仅擅长房屋建造, 却不懂得养老服务运营, 可研报告当中能够撰写运营方案, 然而要是团队缺乏经验, 那么最好在最开始的时候就引入专业运营商展开合作, 而非等到开业之后才去寻找。
养老地产要做好,所依靠的是源自细节以及耐心。一份报告书写得或好或不好养老地产项目可行性研究报告, 这决定着项目究竟能不能得以存活下去。
