美国养老地产REITs市场依循几十年的发展进程, 已然铸就一套成熟的运营逻辑。Ventas、Welltower以及Healthcare Realty这三所头部企业, 虽统统锁定于医疗健康地产赛道，可在资产布局方面、租户结构处以及盈利模式上各有各的侧重要点。领悟它们之间的差异, 对于国内投资者去借鉴美国经验极具大有助益。
美国养老REITs盈利模式怎么赚钱
行业龙头Ventas, 其最为显著突出的特点是, 轻资产运营在整体运营中所占比例颇高。它并非直接持有数量众多的房产, 而是把物业出租予运营商, 以此来收取平稳的租金收益。这般模式之下, 风险相对较低, 流具备较强的可预测性。与此同时, Ventas还配置了一部分服务式护理以及独立生活社区, 借助分层收费的模式来获取更为高额的回报。
Welltower的策略要更为激进些, 近些年来大力去押注辅助生活以及独立养老社区。这类业态的运营利润率显著高于传统长租公寓模式, 不过与此同时也需要更强的运营能力以及更长的投资周期。Welltower借助持续并购整合, 在美国东西海岸布局了诸多优质项目, 进而形成了明显的规模效应。
养老属性没前两家那么强的Healthcare Realty有相对稳健的特性, 其核心策略是深入耕耘医疗办公以及门诊楼资产, 它借助绑定大型医疗集团, 得到了极高的租户粘性与续约率, 这种模式更类似一种“收租型”业务, 具备较强的抗周期能力。
美国养老REITs投资风险大不大
这三家持有房地产投资信托基金的运营存在着一个共同之处 , 那就是对大客户合约有着高度的依赖。Ventas的前十大租户所贡献的租金收入超过了百分之六十 , 在一旦核心租户出现经营方面的问题时 , 业绩便会受到直接的冲击。这同样是养老地产房地产投资信托基金最为核心的风险来源。
在养老REITs所属的范畴里, 有一个值得予以关注事项的问题, 它是关于利率敏感性方面的情况。养老领域的REITs是属于那种能够被归类为典型的“奶牛”类型的资产, 就其估值而言, 它对于利率出现的变化是极为敏感的那种状况。在美联储开启加息周期的这么一个阶段中, 这类资产所对应的股价往往是会承受压力的, 不过从长期这个时间段来看, 它具备稳定的分红能力, 这种能力现在仍然是能够起到吸引保守型的资金的作用。
美国三大养老 REITs 给出了三种不一样的运营范式, 一种是轻资产收租型, 一种是重资产运营型, 还有一种是医疗配套服务型。国内养老地产发展尚处在早期阶段, 那些成熟市场的经验值得深入去研究, 值得充分去借鉴。
